Rajčić: Rast cijene ‘kvadrata’ dvostruko je veći od rasta plaće

U Hrvatskoj je oko 90 posto stanova u privatnome vlasništvu.

Stan, na temelju vlasništva, koristi oko 90 posto kućanstava, a 86 posto kućanstava zaista stanuju u stanu kojeg su vlasnici. Registrirano je oko 4,5 posto kućanstava koji žive u unajmljenim stanovima. Tih 4,5 posto nije opće malo, to je veliki broj – to je 80.000 do 90.000 kućanstava. Velika većina zapravo živi u stanovima kojih su vlasnici. Odnos plaće i cijene kvadrata se u Hrvatskoj dosta razlikuje po regijama. Tek od 2017. godine zapravo više raste medijalna cijena kvadrata nego prosječna plaća. Cijena kvadrata jako ovisi o regijama, o djelu grada u kojem kupujete, ali generalno govoreći postotak rasta medijalne cijene kvadrata raste dvostruko brže od postotaka rasta plaće. Znači ako plaća raste 3 posto, medijalna cijena kvadrata raste 6 posto, objasnio je u razgovoru za PoslovniFM profesor Branimir Rajčić s Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu, koji predaje na Katedri za arhitektonsko projektiranje, Kabinet za stambene zgrade.

Kupoprodaja nekretnina čini 14 posto BDP-a, od kojih 30 posto čini kupoprodaja stanova, dometnuo je Rajčić u razgovoru za podcast Zgradonačelnik, kojeg uređuje i vodi Tin Bašić.

Na upit urednika tko si može priuštiti kupnju stana, Rajčić odgovara kako si puno ljudi može priuštiti stan, naravno problem je s onima koji to ne mogu. Mi zapravo nemamo sustavne mjere, kako tim ljudima omogućiti kupnju stana, izjavio je Rajčić.

Osvrnuo se posebno na termin priuštivog stanovanja.

– Kada podižete stambeni kredit, onda vam je na osobnom primjeru jasno što je priuštivo. Naime, anuitet ili rata kredita može biti 1/3 vašeg dohotka. Ali to se jako razlikuje po skupinama ljudi i to nije isto za osobu koja je samac, samohrani roditelj, roditelje koji imaju više od dvoje djece i nije isto za nekakvu tipičnu, recimo to tako, jezgrenu obitelj s dva roditelja i jednim djetetom. Priuštivost je povezana s prihodima i zapravo ovisi o tome kojoj grupi od ovih nabrojanih pripadate – objašnjava Rajčić.

Može li ili mora „država“ uskočiti, Rajčić kaže da prvi korak koji se treba napraviti jest donošenje strategije ili politike.

– U pripremi je donošenje stambene politike. Država je već nešto i radila, a radi se i sada. Imamo pomoć na strani potražnje, dakle prema ljudima koji traže nekretninu i pomoć na strani ponude, odnosno povećanje broja stanova ili povećanje dostupnosti tih stanova. Država je zapravo do sada intervenirala na jednoj i na drugoj strani, ali preostale su samo mjere na strani potražnje. Nudila je pomoć pri stambenim kreditima. Ta je pomoć samo na jednoj strani, uzrokovala djelomično i povećanje cijene „kvadrata“. Kada država nudi povoljnije kredite, tada se više ljudi javlja, raste potražnja, tada rastu i cijene. Ali bez obzira na to, to je pomoć i to je pomoglo nizu ljudi. Znam osobno ljude kojima je to zaista pomoglo – ističe Rajčić. Smatra i da bi trebalo hijerarhizirati kojim društvenim skupinama se zapravo treba pomoći i to je isto tako zadaća stambene politike. Cjelovit i vrlo analitičan razgovor poslušajte u streamu prvog poslovnog radija PoslovniFM, na podcast platformama Mixcloud i Spotify (u nastavku izravno linkovi) ili preuzmite za kasnije slušanje, kad god želite.

– Veliki dio stambenog zbrinjavanja je od 1991. godine zakonom prepušten jedinicama lokalne samouprave. Dakle, gradovi i općine se sami brinu o tome kome će se i kako pomoći. Ne postoji jedno krovno rješenje. Ako gledamo „pomoć na strani ponude“, država, gradovi ili općine u svojemu vlasništvu imaju oko 20.000 stanova, a stambeni fond ima oko 1,4 milijuna stanova. Dakle, riječ je o zanemarivom postotku. Ključno je detektirati koje su to društvene skupine kojima se zapravo treba pomoći. Mislim da bi to prvenstveno trebali biti mlađi ljudi ili ljudi koji su u teškom financijskom stanju – rekao je Rajčić.

Jedna od pomoći na strani ponude je i POS program. Prije nešto više od 20 godina profesor Rajčić je s kolegama Robertom Jonathanom Loherom i Petrom Miškovićem izradio projekt POS-ove zgrade u Đakovu. Riječ je o zgradi koja je dobila nagradu “Drago Galić” Udruženja hrvatskih arhitekata. Time su dokazali da i „država“ može izgraditi arhitektonski atraktivne zgrade.

– Riječ je bila o programu koji je bio dobro organiziran, koji je vodio cijeli tim ljudi i riječ je bila o tome da su se prepoznali mlađi ljudi kojima se dala prilika za rad. Nije to samo bio tim iz APN-a, tada su surađivali Arhitektonski fakultet i APN, cijeli postupak je bio vođen putem javnih arhitektonskih natječaja na kojima su se birali najbolji projekti, pa su onda ti projekti kasnije bili i izvođeni – prisjetio se Rajčić.

– Ono što je dobro, ono što je bilo izvrsno u tom programu jest da je bio ciljan, anketno vođen. Znači, jedinica lokalne samouprave je provodila anketu, točno se znalo koji ljudi kakve stanove žele. Mi smo to dobivali kao zadatak, isprojektirali bismo zgradu po potrebama tih ljudi i to je trajalo relativno kratko zato što je sustav cijelo vrijeme bio organiziran. Godinu dana je trajalo projektiranje, godinu dana izvođenje i možda je priprema prije tog projektiranja bila pola godine. Od takvoga načina se odustalo – poručio je Rajčić.

Ali POS program i dalje živi, pojasiio je urednik.

– Da, ali više ne postoji taj način kontrole izvrsnosti arhitektonske kvalitete. POS se pretvorio u dobar financijski model i on je potpuno dobar i konkurentan na tržištu, ali nema te kontrole kvalitete projekata – kazao je Rajčić.

Na kraju podcasta prof. Rajčić govorio je o tipskim projektima gradnje i modularnoj gradnji zgrada, a osvrnuo se i detaljnije na 12 točaka kako bi trebalo projektirati stan. Neke od njih su pravila da su odvojene prostorije za djecu, sobe za djecu od soba za roditelje, da stan ima dnevni boravak, da ima kružnu vezu, da stan ima proširenu komunikaciju, da gosti u stan mogu doći i posjetiti dnevni boravak a da ne prolaze kroz grupu za spavanje, i tako dalje.

– Kada danas gledamo stanogradnju u Hrvatskoj, vidimo da se vrlo često ne poštuje tih 12 točaka, kazao je Rajčić u razgovoru za PoslovniFM.